1.  Was ist das Bauhandwerkerpfandrecht?
2.  Unter welchen Voraussetzungen kann ich meine Forderung sichern?
3.  Macht in meinem Fall ein Bauhandwerkerpfandrecht Sinn?
4.  Wie läuft das Verfahren ab?
5.  Was kostet mich das?
6.  Wie gehe ich vor?
7.  Hinweise für Bauherren

2. Unter welchen Voraussetzungen kann ich meine Forderung sichern?

• Zeitlich: Ab Vertragsschluss bis spätestens 3 Monate nach Vollendung der Arbeit. Achtung: innert 3 Monaten muss die Eintragung im Grundbuch erfolgt sein! In der Regel muss vorher noch ein Gerichtsurteil erwirkt werden, was bei der Zeitplanung bedacht werden muss.



• Die Dreimonatsfrist beginnt ab "dem Setzen des letzten Nagels" zu laufen. Wichtig: Garantiearbeiten oder reine Vollkommnungsarbeiten sind unbeachtlich! Ebenso beginnt bei Stockwerkeinheiten die Frist in der Regel für jede Stockwerkeinheit einzeln zu laufen (Regel mit Ausnahmen).



• Die Forderung muss auf Bauhandwerkerarbeiten (Material und Arbeit oder Arbeit allein) gründen. Nicht eintragungsfähig ist die reine Warenlieferung. Wobei: Die Lieferung beispielsweise von Frischbeton auf die Baustelle ist laut Bundesgericht auch eine Arbeitsleistung und nicht nur Materiallieferung.



• Der Forderungsanspruch muss nicht gegen den Grundeigentümer gerichtet sein, es kann auch ein Generalunternehmer, Architekt, Mieter usw. sein. Gegenpartei ist aber in jedem Fall der Grundeigentümer, weil auf seinem Grundstück ein Pfandrecht eingetragen werden soll.

3. Macht in meinem Fall ein Bauhandwerkerpfandrecht Sinn?

Das Bauhandwerkerpfandrecht kann eingetragen werden, sobald sich der Handwerker zu der Arbeitsleistung verpflichtet hat, also sofort nach Abschluss eines Werkvertrages. In der Regel macht ein so früh eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht wenig Sinn. Die Eintragung verursacht Kosten und die Grundeigentüer sind kaum bereit, einer Eintragung zuzustimmen. Die Eintragung wird regelmässig erst zum Thema, wenn die Forderungen des Handwerkers nicht bezahlt werden (ev. schon bei Akonto- / Abschlagszahlungen).

Manchmal reicht schon die Androhung, ein Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Entscheidend ist jedoch, dass sich der Bauhandwerker nicht zu lange von seinen Schuldnern hinhalten lässt. Ist die Dreimonatsfrist abgelaufen, kann sie nicht wiederhergestellt werden und die Sicherheit ist verloren - das muss vermieden werden.
Auch die Höhe der offenen Forderungen und die Komplexität des Falles sind entscheidend bei der Frage, ob sich die Eintragung lohnt. Es gilt, das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag abzuschätzen.

Ob es sich lohnt ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen muss somit von Fall zu Fall entschieden werden. Wenn Sie unsicher sind, lohnt es sich, die Sachlage dem Anwalt zu schildern und die Aussichten sowie den Aufwand abschätzen zu lassen.
Die Anwaltskosten können tiefer gehalten werden, wenn der Bauhandwerker vollständige Unterlagen (s. weiter unten) mitbringt und bei der Ermittlung des Sachverhaltes (Rechnungshöhe, Grundbuchnummer, Arbeitsrapporte usw.) mitwirkt.

4. Wie läuft das Verfahren ab?

Ziel ist, dass das Grundbuchamt eine Pfandforderung "Bauhandwerkerpfandrecht z.G. des Bauhandwerkers" im Baugrundstück einträgt.

Um die Eintragung bewirken zu können, muss entweder der Grundeigentümer (in der Regel der Bauherr) zustimmen oder man braucht ein gerichtliches Urteil. Weil die Dreimonatsfrist fix ist und es zu lange dauert bis ein Gerichtsurteil vorliegt, erwirkt man zunächst eine "vorläufige Eintragung" (Art. 961 ZGB). Um das Einhalten der Frist in jedem Fall sicherzustellen, verlangt man hier regelmässig ein Superprovisorium des Gerichtes. Das typische vorgehen ist also wie folgt:

1. Einreichung eines Gesuches um superprovisorische Vormerkung des Pfandrechtes im Grundbuch (Art. 961 ZGB).
2. Zuständig für die vorläufige Eintragung ist der Gerichtspräsident (§ 301 EGzZGB) im summarischen Verfahren (§ 237 EGzZGB).
3. Die Beklagten (Grundeigentümer) werden angehört, in der Regel an einer Verhandlung.
4. Das Superprovisorium wird durch den Gerichtspräsidenten als vorläufige Eintragung bestätigt, wenn die Berechtigung des Handwerkers glaubhaft ist.
5. Danach wird dem Handwerker eine Frist angesetzt, um Klage einzureichen für die definitive Eintragung. Manchmal sind die Eigentümer auch einverstanden oder sie leisten anders Sicherheit (Geldhinterlegung)
6. Mit Gerichtsurteil wird die definitive Eintragung verfügt oder das Bauhandwerkerpfandrecht gelöscht.
7. Jetzt geht es darum, das Pfandrecht in Geld zu verwandeln. Hier steht der Weg der Pfandverwertung offen, wobei alle Bauhandwerkerforderungen gleich behandelt werden und das Bauhandwerkerpfandrecht wie jede Grundpfandschuld gehandhabt wird. Oft amortisieren die Eigentümer die Forderung der Bauhandwerker.

5. Was kostet mich das?

Die Kosten sind stark vom Einzelfall abhängig und können im Voraus nur schwer beziffert werden. Sie hängen von der Höhe der Forderung, der Komplexität des Falles, dem Verhalten der Parteien usw. ab.

Es fallen die folgenden Kosten an:
- Parteikosten (Anwaltskosten beider Parteien);
- Gerichtskosten;
- Grundbuchkosten (3 Promille der Pfandsumme).

Die Kosten werdem der unterlegenen Partei auferlegt, der Kläger hat die Kosten vorzuschiessen.

6. Wie gehe ich vor?

Am besten Sie vereinbaren mit uns einen Termin, wir informieren Sie über das Vorgehen, die Chancen und die Risiken.

Die folgenden Unterlagen sind nützlich oder zwingend erforderlich:
- Werkvertrag (Generalunternehmervertrag usw.);
- Arbeitsrapporte mit Datum ("letzter Hammerschlag");
- Rechnungen, Mahnungen;
- Angaben zu den Grundstücken (GB-Auszug, GB-Nrn.).